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民法典赋予承租人优先承租权-买电竞比赛输赢的APP

发布时间:2021-10-13 人气:

本文摘要:民法典条约编第十四章租赁条约部门的内容,是在继续《条约法》第十三章租赁条约相关划定,同时吸收2009年通过的《城镇衡宇租赁条约司法解释》个体内容的基础上修订而成。此外,民法典还创设了承租人优先承租权制度,详细体现在第七百三十四条第二款,“租赁期限届满,衡宇承租人享有以同等条件优先承租的权利。”租赁期限届满后,出租人未与承租人续租,却与第三人签订租赁条约,那么在相同条件下,承租人可以直接与出租人建立一个相同的租赁条约,要求出租人直接将衡宇继续出租给自己。

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民法典条约编第十四章租赁条约部门的内容,是在继续《条约法》第十三章租赁条约相关划定,同时吸收2009年通过的《城镇衡宇租赁条约司法解释》个体内容的基础上修订而成。此外,民法典还创设了承租人优先承租权制度,详细体现在第七百三十四条第二款,“租赁期限届满,衡宇承租人享有以同等条件优先承租的权利。”租赁期限届满后,出租人未与承租人续租,却与第三人签订租赁条约,那么在相同条件下,承租人可以直接与出租人建立一个相同的租赁条约,要求出租人直接将衡宇继续出租给自己。

优先承租权的实质是优先缔约权。优先承租权的适用条件,大致可以从四个方面明白。一是存在正当有效的租赁关系。

租赁关系是优先承租权发生的前提。二是出租人继续出租该衡宇。如果出租人不继续出租衡宇,承租人的优先缔约权无从谈起。

三是满足“同等条件”。为了保障相对人的利益,优先权必须在同等条件下才气行使。至于“同等条件”是等同于“价钱等同”,还是应包罗价钱以外的其他因素,如租期、租金支付方式、用途、期限等,需要在民法典实施后通过司法解释等方式举行明确界定,以保障优先承租权的有效适用。

四是在合理期限内主张。为制止执法关系恒久悬而未决,掩护出租人和第三人的正当权益,优先承租权的行使应存在时间限制。同时,为保障承租人在合理期限内能够主张权利,出租人应在合理期限内通知承租人,如果承租人收到通知后在合理期限内没有作出回复,则视为放弃优先承租权。民法典第七百三十四条第二款划定的优先承租权是一项新增加的由承租人享有的法定权利。

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在之前的司法实践中,多以条约约定的方式对优先承租权加以约定,也就是说,在民法典实施以前,优先承租权的设立来自于双方的合意,是意定的权利而非法定的权利。下面是一则在衡宇租赁条约中约定优先承租权的案例:2009年10月22日,Z公司与张某签订租赁条约,约定将Z公司名下衡宇以每月2000元的价钱出租给张某,租期为3年,租赁期届满后,张某若需续租,在同等条件下可优先租用。可是,租赁期届满后,Z公司与第三人李某签订租赁条约,将该衡宇租给李某,条件同样是租期3年,每月租金2000元。

张某遂以Z公司违反优先承租权约定为由将其告上法庭。在上述纠纷中,如果张某与Z公司没有在条约中约定张某享有优先承租权,那么,张某的诉讼请求就会被法院以无执法依据和条约依据为由驳回。而在民法典时代,承租人的优先承租权被明确为一项法定优先权,与承租人的另一项法定权利优先购置权形成呼应。法定优先承租权制度的设立,一方面能更好地保障承租人的利益,防止出租人随意变换租赁关系从而影响承租人的生活、谋划,一方面临于社会市场秩序的稳定生长具有努力意义。

从域外履历来看,英国通过立法赋予承租人在租赁期届满后享有法定续租权;美国在立法中划定,除非存在执法中认可的正当理由,否则出租人不能拒绝承租人的续租权。从海内外的立法现状可以发现,通过立法赋予相对弱势一方承租人优先承租权,体现了执法对市场的调整,是私法社会化的又一例证。

总之,优先承租权的划定赋予了承租人在同等条件下优先于第三人使用衡宇的权利,给予承租人稳定的生存条件,以保障承租人的最基本人权。民法典条约编创设的优先承租权制度,与物权编创设的居住权制度一样,对于保障民生,实现“居者有其屋”目的具有重要意义。


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